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一线城市房价真只涨不跌吗?(1)

发表时间:2016年3月1日  来源:第一女人网
导读:春节过后,国内多个城市楼盘出现火爆行情,朋友圈到处是排队购房的画面,一些中介甚至惊呼电话被打爆。上海、北京、广州、深圳等一线城市的房价均出现了较大程度的涨幅,不仅再现“日光盘”,核心区域甚至“一天一个价”。 在“买涨不买跌”的心理驱导下,市民的购房热情也一路走高,这种对一线城市房价看好的原因从哪来,其中又暗含多少风险?
一线城市房价真只涨不跌吗?

  三四线城市卖不动 一线城市卖疯了  

  以上海为例,在刚刚过去的2015年,上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场,成交量也创下历史新高。经历春节假期之后,上海楼市更犹如脱缰的野马一般,疯狂提速。根据易居研究院的统计数据,2016年的第一个月,上海新房的成交均价达到了35911元/平方米。如果仅仅拿这一个月与2015年全年均价相比,上海的房价上涨了12%。

  这么高的房价是怎么推起来的?国际注册高级理财规划师刘磊认为原因有三:信贷环境的宽松、投资者的“疯狂”、地产商的“推手”。

  但年前首付门槛的降低及年后房地产交易环节契税、营业税优惠政策的出台,主要为响应国家“去库存战略”,为三四线城市提供机会。这本是调整经济格局的好事情,然而热钱总是要流入最疯狂的地方,在发展商急功近利的推波助澜下,反而进一步促进了楼市的分化。

  中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房报告(2015-2016)》指出,2015年房地产市场库存高企,去库存化压力增大,商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需23至24个月。而事实是,一线城市住房供求矛盾突出,房价畸高;三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩,房价下跌。

  疯狂购买的潜台词是 认为房价还会涨  

  中国房价和股市中都存在相似的现象“买涨不买跌”心理,即价格上涨即便达到疯狂的程度,投资者照样趋之若鹜,奋不顾身地投入,根本不理会价格已远远超出商品本身的价值;反之,当价格一跌再跌,商品的价值早已凸显,但依然无人问津。以此次“高烧”为例,房价短时间内突然升温,但人们的购买热情却不降反增。

  这其实是买房者与投资者的投机心理,跌的时候恨不得抄个底儿掉,市场稍微一反弹,又成了惊弓之鸟。房价下跌的时候买房人都考虑的是我买了以后再跌怎么办?于是就会等待,保持“观望心理”,房价上涨的时候,更多人考虑再等的话还得涨,不如趁早下手。

  此次购买者跟风出手就存在这样的心理预期,够买者认为一线城市的房价还会继续涨,更担心还会继续涨,于是不顾飙升的房价一路跟入。这实则是一种信息不透明的体现,因为各种统计数据都只有趋势而没有细节,购房者无法知道真实的价格走向,都担心自己买晚了、买亏了。

  年轻人口向大城市迁徙 或导致价格继续飙升 

  认为一线城市房价将继续上扬的不仅是普通购房者,国泰君安首席宏观分析师任泽平在题为“变革机遇预见未来”的全球资产配置高峰论坛上表示:“未来10年,一线城市房价将再涨一倍,三四线涨不动”。 大连万达集团股份有限公司董事长王健林也曾表示,现在中国房地产已经从供不应求到了供大于求的阶段,所以房价再暴涨的可能性并不存在,但是北上广深这些城市的房价永远会上涨。

  他们认为人口流入是一线城市房价依旧会上涨的重要原因。按照任泽平的说法,当人们继续往大城市迁移的时候,一线房地产有销量没土地,表现为价格的上涨和“地王”的再现。王健林也表示,北上广深等一线城市聚集了大量公共资源,吸引了巨量的人才、技术、资金、产业等,人多了住房需求就大,从而容易拉升房价持续上涨。

  前瞻网的房地产研究调查称,通过研究其它经济体可以看到,在房地产长周期拐点出现以后,人们将继续往大城市迁移,美国、日本都是如此,这是最基本的经济规律。因为那些有才华的年轻人和财富净值人士他们天然的选择到大城市当中去,只有大城市才可以给年轻人实现梦想的舞台,只有在大城市才可以为有财富人士提供优质公共资源。

  以韩国和日本为例,韩国人口5000万,首尔1000万,占了全国人口的五分之一;日本人口1.26亿,东京3500万,占了全国人口的四分之一还不止。

  另外一个原因是,按照招行的调查,中国的高净值人群2014年达到100万,2015年增长到123万,增速高达23%,十年之内,中国的高净值人群将超过500万,而一线豪宅市场的供应增速远远跟不上这个高净值人群极速扩容的步伐,于是,豪宅市场连连暴涨势所必然。

  人口净流入不假 但房价未必绝对不跌  有人唱涨,自然有人喊跌。经济学家马光远在接受媒体采访时表示,这将是中国房地产最后一次救市,也是中国房地产的最后一顿晚餐。吃完这一餐,我们将不得不面对的就是在透支一切概念之后,房地产迎来的萧条。

  人口净流入,未必意味着房价只涨不跌,日本就是一个例子。日本总务省发表的《人口移动报告》表明,2014年日本首都圈(东京都及周边三县)的流入减去流出的净流入人口为109408人,比上年增长12884人,连续19年增加。可即使这样,依然不能阻止东京房价从最高点暴跌70%,至今依旧打5折的命运。可见,人口净流入并非房价只涨不跌的理由,当泡沫积累到一定程度开始破裂的时候,所谓人口净流入是无法阻挡房价下跌的。这个道理和股市泡沫破灭时是一样的。

  最著名的房地产泡沫坍塌也莫过于日本,上世纪80年代后半期,媒体到处吹嘘,日本地少人多,土地资源稀缺,尤其是东京等大都市,极大的刺激了投资炒作欲望,大城市和城郊土地价格飞升。银行信贷政策宽松;政府持鼓励政策;企业和个人看到不动产价格上涨,马上借钱投入炒作,进一步刺激房价和地价上升。但随着市场预期的自我强化,房地产价格很快脱离现实,当炒作的资金链无以为继,泡沫就像核弹爆炸一样,引起链式反应,房价暴跌,泡沫破灭。至今已二十余年,依旧无法回升。

  从发达国家房地产泡沫史来看,泡沫的本质都极度相似,持续上涨的财富、资产错配、投机心理造就的疯狂购买,以及信贷条件宽松,纪律松弛。

  牛市久了 人们忘记没有只涨不跌的市场 

  南京大学长三角中心特聘教授陈志龙认为,人类近百年的金融危机史,无一不是绊倒在房地产这块臭石头上。25年前,中国自从有了股票交易,各家证券公司的营业网点都有十个字,“股市有风险,入市须谨慎”。房地产市场也是一个风险市场,只是我们经历了太长的旷世未有的牛市,每个人都忘记了,没有只涨不跌的市场。

  股神巴菲特也曾对中国房地产发表过类似见解,“中国目前的房地产市场的发展模式和未来增长趋势是非常不健康的,中国的房地产市场就是一场赌注很大的赌博。”春节后的房价上扬固然有合乎市场规律的因素,但价格短时间内暴涨,其中的非理性因素应引起高度关注。而当市场非理性时,人们更应当回归常识、敬畏市场、尊重规律。

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