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天津二手房成交外来人口占4成(1)

发表时间:2016年6月4日  来源:第一女人网
导读:日前,市统计局发布了2015年天津市人口主要数据:2015年年末,天津外来常住人口500.35万人,已占全市总人口的32.3%。

  日前,市统计局发布了2015年天津市人口主要数据:2015年年末,天津外来常住人口500.35万人,已占全市总人口的32.3%。据本市大型中介我爱我家近期的成交数据显示,全市范围内购买二手房的购房者中,40%以上为外地户籍。我爱我家市场研究中心认为,大量外来人口来津工作和经商,为楼市带来了安居置业的购房需求,不论对于房屋租赁市场还是二手房买卖市场,都将产生积极的促进作用。

  环城滨海占比最高

  据我爱我家统计数据显示,2016年1月份至今所成交的二手房买卖业务中,44.8%的购房者为外地户籍,55.2%的购房者为本市户籍;在区域的分布上,数据统计发现,环城四区和滨海新区的外地人购房比重最高,例如东丽区、塘沽区、北辰区、西青区等,其外地人购房比例均达到50%以上,而占比最低的则为市内六区中的红桥区、河北区、河西区,比重在40%以下。

  我爱我家市场研究中心认为,近几年外来人口总量不断增加带动购房需求释放,根据数据统计显示,自2005年至2015年,天津市外来人口总量由114.35万人增长值500.35万人,增加近400万人,其占比也从11%增长值32.3%。此外,大量企业的进驻集中在环城四区和滨海新区,此类片区则成为外地上班族购房的首选区域,加之价格优势使得环城四区和滨海新区的外地人购房占比位于前列。

  中小户型需求最大

  据我爱我家数据统计显示,在外地人购买的二手房中,面积60平方米以下的户型占比为38%,60平方米至90平方米的户型占比为36%,也就是说70%以上的外地购房者购买的为90平方米以下的中小户型房源。

  我爱我家市场研究中心认为,近几年来随着天津经济和社会的快速发展及积分落户政策的实施,吸引了大量的外地企业进驻和外来常住人口的到来,这部分外来人口主要为在津工作的上班族,其购房需求则以自住为主,因此中小户型的需求量最大。此外多数外地人购房为首次置业的刚需群体,90平方米以下的户型功能实用、总价低也符合了首置群体的购买条件。

  二手房交易量扩大

  监测数据显示,近年来,二手房在大中城市房地产交易市场的优势开始显现,市场规模逐年扩大。在北京、上海、深圳等一线城市,二手房交易量已经远超新房。

  相关人士表示,2016年1月至4月,天津二手私产住宅共成交57012套,新建商品住宅成交69152套。虽然二手房成交套数还未超过新房数量,但是二手房成交占比为45.1%,已经接近50%。而在去年同期,二手房成交套数为新房的1.2倍。目前,一线城市二手房销量早已超过新房,进入存量房交易阶段,这是人口红利下降、老龄化来临必然的过程。美国现在市场上流动的超80%都是存量房,所以二手房销量超过新房的城市范围会逐渐扩大,一线城市二手房销量与新房之比也会逐渐变大。

  相关人士表示,率先开启此轮房价回升通道的是一线城市的二手房。进入2016年,一些热点城市二手房市场甚至出现了非理性上涨,天津市场也位列其中。据介绍,自3月份以来,区域的二手房成交量价均有不同程度的上涨,成交量较2月份中下旬上涨40%,价格上涨15%至20%。以北岸华庭为例,60平方米的房子均价由21000元/平方米涨到25000元/平方米。马涛表示,目前区域二手房成交中,改善需求可以占到80%以上,基本都是改善房屋地点及面积的基本住房需求。对于房主涨价的情况,马涛建议购房者一定根据自身购房需求及经济条件量力而为,尽量减少观望时间适时出手。此外,房主议价空间已经降低最低,签约时房主不加价房子很快便可成交。直至3月25日,营改增具体实施细则出台后,市场才逐渐回归冷静。

  改善购房者王先生,原打算购买位于南开区广开区域的一处三居室房源,属于高端区域的大户型。去年12月同户型的房源售价为310万元至320万元,进入3月份,每周价格至少上涨20万元,截止至3月底,价格标至440万元。但是由于房价上涨过快,当时看好的房子都被其他购房者抢先预订,王先生迟迟没有出手,目前市场环境回归冷静,王先生表示将陷于再度观望。

  二手楼市蓬勃发展

  业内人士认为,随着“存量时代”的到来,房地产业必将加快供给侧的改革,城市建设“大兴土木”、“大拆大建”式的粗放发展方式将发生根本变化,住宅市场会更反映出真实需求。

  首先,房价将更多依赖市场机制调节。影响二手房和新房价格的因素截然不同。房价看涨预期强烈往往导致需求上升,二手房主就会以惜售、跳价等表现减少市场供给;反之,当房价下跌趋势明显,二手房主则倾向于抛售房源,而购房者则会进入观望状态。其次,或将倒逼地方政府摆脱土地财政依赖。专家认为,前些年不少地方采取举债建设-出让土地-抬高地价的方式“经营城市”,造成规划与实际需求失衡,城市与产业发展脱节。第三,将推进房地产业供给侧量与质的改变。随着家庭和人口结构的变化,存量房的日益增多,一个年轻家庭未来将可能继承多套房产,届时房地产市场必将发生深刻的变化。

  存量房其实是一个蛋糕很大,人气不足的领域。存量旧房折旧增加、住宅建设与装修理念落后、配套基础设施建设缺失等,有助于居民消费需求的释放。但是存量房改造市场不同于新房建设,这个巨大的投资市场启动要依靠居民、企业、政府三种投资力量,政府主动引导、企业积极投入、居民自觉参与,一个都不能少。

  相关分析师认为,目前天津新建商品房发展的速度渐渐放缓,新开盘的项目多集中在环城区域,且价格偏高,同价格的二手房由于优越的地理位置及成熟的配套设施,得到越来越多购房者的青睐。由于天津市内六区住宅市场发展的时间久远,越靠近市中心,商业、交通运输发展愈加饱和,上升空间也就越小,导致目前城市的发展中心向以前的外围扩散,新增土地也多处于城市的传统边缘,使得新增的商品房数量受限。而在交房后,空置房在一到两年多转变为存量房,因此存量房的数量不断积累。在一些交通配套完善的中心城区,一些二手房小区换手率高以及拥有重点学区名额,价格并不比新房低,一二手房价格倒置的现象也越加突出,导致目前购房者宁愿花重金购买二手房。在天津还有着比较奇怪的现象,就是300万元以上的学区房购房者较多,而300万元的别墅却无人问津,也就证明存量旧房在居住品质改善其实存在很大的发展空间。

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