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香河土地迷局:房价大幅上涨 为何土地价格纹丝不动(1)

发表时间:2016年7月12日  来源:第一女人网
导读:然而,在河北香河县,房价虽然大幅上涨,但是其土地出让价格却纹丝不动,并且基本以底价成交,土地市场显得“异常稳定”。究竟缘何?据业内人士透露,在这背后,或许存在着土地交易“内定”现象。

  香河土地迷局:潜规则下的房企生存术

  土地市场“魅影”

  今年以来,房地产市场火爆异常,不少地区房价节节攀升。在这背后,土地出让也如火如荼,上半年全国出现了205个地王,比去年同期增加了近百个,房企在“制造”地王之下,加大了举债力度,数据显示,今年上半年房企发行公司债近5000亿,超过去年全年。然而,在河北香河县,房价虽然大幅上涨,但是其土地出让价格却纹丝不动,并且基本以底价成交,土地市场显得“异常稳定”。究竟缘何?据业内人士透露,在这背后,或许存在着土地交易“内定”现象。不过,随着京津冀协同发展,这一现象有可能在香河被打破。

  导读

  中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示,受益于京津冀协同发展的香河楼市,虽然房屋成交升温明显,但土地市场的表现却极为反常。其一,香河的土地价格偏低,1000元/平方米左右的均价,仅相当于在售房价的1/10-1/7;其二,近两年来的地价涨幅几乎为零,完全滞后于房价涨幅;其三,香河的土地成交溢价率不足1%,大部分以底价成交。

  7月10日,天气炎热,河北香河县的最高气温达到36度。位于其北部新城区域的“五矿万科城”项目销售如常。这是万科在香河县的唯一一个房地产项目,目前销售已接近尾声。

  两天前,五矿及万科联合体的相关人员前往香河县国土局,准备参与数宗土地的竞拍。途中,竞买人乘坐的车辆被一伙不明身份的人拦截,车被撞毁,竞买者遭到殴打。万科随后报警。最新消息显示,警方已拘捕数名嫌疑人,但尚未公布案件的处理结果。

  这起事件虽然恶劣,但香河楼市的热度似乎并未受到影响。

  7月10日下午,位于“五矿万科城”南侧的“香公馆”项目开始排号。该项目的原开发商曾因资金链问题而“跑路”,项目也一度被查封。去年被华夏幸福收购并整理之后,即将重新开盘。

  销售人员指出,作为现房,“香公馆”的售价将在13000元/平方米以上。去年同期,该区域的商品房价格还只是7000-8000元/平方米的水平。也即,一年间该区域的房价上涨了50%以上。

  这也是近期香河房地产市场的缩影。受益于“京津冀一体化”大潮,香河房价近期上涨迅速。市区的二手房均价已从年初的万元以下,上涨到如今的15000元/平方米左右的水平。尽管已经实施限购,北京客户仍然占到香河楼市的大多数。

  但繁荣的表象之下,香河楼市仍然表现出种种异化特征,其中,土地价格偏低、涨幅较小的现实,与当前的房屋交易市场极不匹配。多数受访者指出,长期以来,当地市场呈现着扭曲的特征。而万科事件的发生表明,京津冀协同发展的大潮,与房地产开发本土化的矛盾,正在变得愈加尖锐。

  耐人寻味的地价

  河北省内有着所谓“北三县”的说法,所谓“北三县”,是指廊坊市下辖的三河、大厂、香河这三个县市,其在行政上隶属河北省廊坊市,地理位置上位于京津之间,成为河北的“飞地”。多年来,“北三县”的经济发展多受益于北京、天津两地,期间也多次传出“北三县”被划归北京的消息,但至今仍是传闻而已。

  去年以来,京津冀协同发展战略出现实质性的进展,“北三县”成为最大受益区域之一。其中,与经济增长、产业配套相比,房地产市场率先火爆。

  据中原地产的统计,今年上半年香河成交住宅7641套,均价7481元/平方米。虽然成交量略有下降,但均价比去年同期上涨31.5%。从具体的签约数据来看,香河县热点项目的均价都超过万元的水平,比去年同期已经翻倍。

  当地一家房地产开发商向21世纪经济报道表示,从房地产开发的角度,香河共分为三个片区:老城区、北部新城片区、(国安)第一城片区。其中,新城片区因紧邻京沈高速香河出口,成为房价上涨较快的区域,万科、富力等大型房企均在该区域有项目操作。香河县计划于7月8日出让的10宗土地中,有6宗位于该区域。

  “香公馆”项目的一名销售人员向21世纪经济报道记者表示,近期该区域来自北京的购房者占半数以上,其中多数为投资性需求。香河房价近期出现了加速上涨。

  这一现象得到香河县城某房地产经纪机构负责人的证实。他表示,近两个月来,香河房价上涨速度之快,多年来甚为少见。且部分热门小区的业主已将房源撤下,等待价高时再挂出。他认为,按照当前的房价增速,年底香河房价有望触及2万元的关口。

  相比之下,香河土地市场的反应出奇地平淡。中原地产的数据显示,2016年以来,香河共成交14宗住宅用地,平均楼面价为1056.34元/平方米。2015年,香河成交住宅用地38宗,平均楼面均价1037.53元/平方米。过去两年间,地价涨幅几可忽略不计。

  值得注意的是,2015年和2016年,香河成交住宅用地的平均溢价率仅为0.96%和0.49%。从具体情况来看,近两年来的大部分土地都是以底价成交。

  中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示,受益于京津冀协同发展的香河楼市,虽然房屋成交升温明显,但土地市场的表现却极为反常。其一,香河的土地价格偏低,1000元/平方米左右的均价,仅相当于在售房价的1/10-1/7;其二,近两年来的地价涨幅几乎为零,完全滞后于房价涨幅;其三,香河的土地成交溢价率不足1%,大部分以底价成交。

  他认为,若不考虑其他因素,在当前京津冀一体化的背景之下,按照该种土地价格水平,香河市场应当成为房地产企业眼中的一片“热土”。

  看不见的成本

  实际情况似乎并非如此。“开发商真正付出的成本,往往是公开地价的2倍,或者更多。”一位香河房地产企业负责人向21世纪经济报道表示。

  该人士表示,香河在土地拍卖中,有一些看不见的潜规则。土地拍卖之前,买主已被默认,其他企业干脆不参加竞拍。因此,香河土地出让经常出现底价成交的情况,现场鲜有举牌竞价者。但地价并非买主需要支付的全部成本。

  国土资源部下属机构的一位专家向21世纪经济报道表示,土地出让中的“内定”现象,在当前一些地方普遍存在。其基本逻辑在于,当地企业、政府部门或二者的共同体掌控着土地一级开发及土地交易,对土地资源进行非市场化的分配。有的地方,个别企业垄断着当地的土地一级市场,并对二级市场竞标者有着巨大的话语权。

  上述专家还表示,由于土地出让过程的非市场化,“内定”会使当地政府损失大量的土地收入。但部分地方拥有话语权的部门、当地强势企业,往往形成强大的利益共同体,寻求在表面土地出让成本之外的回报。至于开发商在土地成本之外的“额外”支出,在交易各方的配合下,一般都能做到适合的财务处理。

  7月8日发生的万科事件,是香河近年来发生的最为恶劣的事件,不排除是由于土地潜规则滋生的“例外现象”。

  一旦某地块被“默认”,大部分企业会选择屈从。“项目开发、拿证、预售、交房各个环节都需要政府部门审批,供水、供电、供暖都要跟当地企业合作,所以轻易不敢得罪。”一家多年前曾在香河有过操盘经验的经理人向21世纪经济报道表示。

  7月10日,21世纪经济报道向香河县国土资源局发出采访申请,但对方予以拒绝。

  “协同”之痛

  香河地价虽便宜,但外来房地产企业进入香河以及进入香河后的开发,并没有那么顺畅。

  2008年至2010年,香河县以城乡统筹、建设新农村的名义,通过“以租代征”等方式,大规模“圈占”耕地。后来暴露出的问题是,当地基层政府以极低的价格获取土地后,再高价卖给企业。该问题在2011年被媒体曝光,国土资源部挂牌督办。2011年5月23日,河北省就香河县大规模土地违规问题通报了处理意见,对9名相关责任人作出处理。期间,河北省国土局还一度暂停香河县的土地审批。

  在上述事件中,万科、富力、万通等企业均深陷其中,并遭受业绩和品牌上的损失。如今的“五矿万科城”,正是万科当年的地块被收回后,当地政府后来补偿的项目。

  5年过后,在开发商眼中,香河土地市场仍然不乏潜规则。上述曾有过操盘经验的开发商表示,他们在与香河相关机构沟通过程中,发现对方提出的要求“难以接受”。或许与此有关,如今的香河房地产市场,本地开发企业仍为主导。大型知名开发商多集中在香河北部新城片区,且是万科、富力、万通等多年前就已进入的房企。有多家北京房企透露,所在公司近年来也曾有过布局香河的想法,但经过多方考察、调查后决定暂时作罢。

  但是,在京津冀协同发展的背景下,随着北京房价的外溢、北京土地供应的稀缺,周边城市的房地产市场显得愈发重要起来。据了解,在京津冀协同发展的大局中,香河被定位为重要交通枢纽和生态城市,同时还将承接来自北京的大量产业转移。

  张大伟指出,京津冀一体化对北京周边区域市场有着明显的推动作用,由于房地产市场利益巨大,未来会有更多的房企向这些区域拓展,其与本地“潜规则”的矛盾也将更加突出。万科事件正是这一矛盾的激烈呈现。

  中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽2015年7月24日在京津冀协同发展工作推动会议讲话强调,要防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。上述国土部专家据此提出,北京周边一些县市,应该关注建设用地指标违规买卖、房地产过度开发的问题。

  以香河为例,随着投资客的增多,当地的房屋空置率也在增加。当地多个项目的销售人员向记者表示,香河的新房购房者中,七八成属于投资客,“有些项目交房一年多了,还一栋一栋地空着呢”。

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