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上海楼市调控入秋 地王带动周边房价暴涨现一房难求(1)

发表时间:2016年8月27日  来源:第一女人网
导读:地价高,楼市火,上海豪宅上升指数已经位列全球第二。某机构研究数据显示,上海豪宅指数今年上半年上升了22.5%,仅随温哥华之后,位居全球城市房价涨幅亚军。不止是上海楼市很火,热点城市的内火仍然很旺。据了解,虽然南京、苏州、合肥出台了政策,但这些城市被拍出地王旁边的楼盘,仍然出现一房难求的情况。

  上海房地产的风向正在转变。

  土地市场太火,价格屡创新高,上海近日先后终止了四幅土地的出让。叫停土地出让可能只是传达信号。近日市场疯传,上海不久将开会出台调控政策给楼市降温。

  地价高,楼市火,上海豪宅上升指数已经位列全球第二。某机构研究数据显示,上海豪宅指数今年上半年上升了22.5%,仅随温哥华之后,位居全球城市房价涨幅亚军。不止是上海楼市很火,热点城市的内火仍然很旺。据了解,虽然南京、苏州、合肥出台了政策,但这些城市被拍出地王旁边的楼盘,仍然出现一房难求的情况。

  面对房价的持续高温,中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,上海叫停部分土地出让之际又传出房贷收紧和调控的传闻,除了给楼市降温,还有调整市场预期的作用。

  沪楼市风向开始转变

  合肥、南京、苏州出台房地产政策之后,上海将出台楼市调控政策的预期开始走强。

  据彭博社报道,上海市政府将召开会议进行楼市调控,内容或涉及土地和住房政策,并对土地和住房政策进行调整。彭博社称,首套房首付比例将提到五成,凡有贷款记录的购房者无论是首套还是二套房,在沪购房的首付比例都将提高到七成以上,而银行将严格执行“认房又认贷”的政策。

  “如果该政策真的被实行,将成为史上最严的房贷政策,在降低购房杠杆率的同时,也将对购买力形成相当大的影响。”上海一位不愿具名的分析师说。

  就房贷或收紧的市场传闻,记者向上海部分银行进行求证,但银行工作人员表示并未收到收紧个人按揭贷款的通知。“目前还按以前的政策。至于以后会不会变,我们也不清楚。”一家大型商业银行工作人员说。

  就市场所传政府或开会讨论调控政策的消息,记者向上海住房保障局进行了求证。

  “目前还没有听说相关信息。接下来是否会讨论,不好说。”上海住房保障局方面8月25日向记者回复。

  在中国房地产数据研究院执行院长陈晟看来,近期市场的传言,可能是政府在向市场吹风。

  “通过吹风的方式,先看看市场的表现,也让市场有一定的心理预期。普通商品房个人按揭贷未必会如外媒传得那样将门槛提得特别高,但商住用房贷款极有可能被收紧。此外,也不排除收紧开发贷的可能性。”陈晟在接受记者采访时说。

  虽然上海调控还未至,但调控的风声正在收紧。

  与传出上海或对楼市调控的消息几乎同步,原本应在下周出让的上海普陀区苏州河沿线地块,突然被叫停。

  8月24日上海土地交易市场以发布公告的形式,终止了普陀区苏州河滨河地区长风8号地块的出让。这已经是近一周以来,上海终止出让的第四幅土地。

  就在长风8号地块被叫停的前两天,8月22日上海刚刚终止了对浦东新区唐镇新市镇地块的出让。

  浦东唐镇地块出让信息显示,该土地的起拍楼板价就达到3万元/平方米。业界预计,以目前的市场热度来看,即使以100%的溢价进行最保守的预估,这块土地拍出的楼板价至少在6万元/平方米以上。

  在普陀和唐镇两幅土地被叫停前,上海还终止了浦东国际医学园区20-10、21-10两幅地块的出让。有开发商告诉记者,这两幅土地都在热门路上,极有可能拍出地王。

  此外,有消息称,北京和天津也将面临政策调整,不过就此市场传闻,记者暂时并未得到相关部门的证实。

  地王大潮汹涌

  “几个热点城市近期都出台了政策,上海是今年楼市最热的城市。但近几个月以来上海并未有什么新政策。经过半年多持续上涨,上海调控的机率正在加大。”克而瑞分析师认为。

  近几周以来,上海又掀起一股狂烈的地王潮,接二连三拍出了多个地王,土地价格屡创新高。在开发商热浪翻滚的举牌狂潮中,经过一轮又轮洗礼,土地价格也随之被越抬越高。

  融信8月17日以10万元/平方米拍出全国单价地王的当天,上海还拍出了两块单价地王。中粮、建发联合体斥资68亿元摘得上海宝山顾村宅地,楼板价5.37万元,去除不可售部分的楼板价已经超过6.7万元/平方米。中骏置业所拍徐泾地块则以4.5万元/平方米的价格,刷新了区域楼板价。

  “以中粮和建发所拍楼板价估算,外环外的房子可能会卖到8万以上。这已经是中粮继浦东地王之后,又一个上海外环外售价过8万的项目。”上海一位分析师说。

  一天拍出三个地王之后,8月19日央企葛洲坝(8.210, 0.28, 3.53%)青浦拍得一幅土地,平均楼板价为3.2万元/平方米。8月24日路劲斥资42.5亿元,夺得上海松江区小昆山镇商住地块,楼板价约2.1万元/平方米,中原地产分析师卢文曦预测,路劲项目未来的售价在3.2万元/平方米以上。

  对于叫停四幅土地的原因,业界认为其用意在于防止新地王的产生。

  一位不愿具名的分析师告诉记者,现在上海市场很少有100%溢价率就能拍到的土地,动辄二倍甚至三倍的土地溢价,在当下的上海已经司空见惯。

  “以被看好的唐镇地块为例,很难说唐镇地块没有两倍的溢价率。即使以一倍的溢价率进行最保守的估算,按6万的楼板价推算,浦东唐镇地块未来的售价可能会达到10万元/平方米。一旦拍出来,这将是外环外首块售价可能会超过10万元/平方米的项目。如果外环外都卖到10万元/平方米以上了,那内中环该卖到什么价格。这样的市场走向,实在令人难以想象。”上述分析师认为,政府之所以终止唐镇地块出让,是为了防止对市场带来进一步的震动。

  “市场的风险,已经不容小看。”卢文曦说。

  “地王旁边的房子”遭疯抢

  “苏州、南京、合肥都出了政策,算一算接下来出政策的很有可能就是上海。”陈晟在接受记者采访时说,上海出政策的概率正在加大。

  上海叫停热门地块出让之前的两周,苏州和南京在同一天出台了调控政策。南京除了提高了房贷门槛,还首次将土地溢价率与项目开盘销售的进度进行了挂钩。苏州重启对非苏州户籍购房者的限购之外,也对土地拍卖设置了防火墙;通过市场指导价来降低开发商盲目拍高地价,也将地价与楼盘预售进行了挂钩。

  在苏州、南京之前,合肥也出台了包括提高限贷在内的多项措施,给楼市降温。

  上海是否会仿照苏州、南京的版本,出台限制土地价格的措施,以平抑房产预期。业界认为目前还很难预计。

  在地王价格的倒逼之下,本已出现疲态的楼市,在传统的淡季却异常火爆。这种情况不止发生在上海,合肥、南京、苏州等城市,都出现了相似的情形。

  南京河西地区原本被视为房价的洼地,然而记者了解到,近期该区域房价已经出现一房难求的情况。

  “开出30套房,有超过一百人来认筹。南京一些热点楼盘,甚至出现用高价倒卖房号的现象,而拍出高价地旁边的楼盘,更是一房难求。在购房人看来,只要能买到房子,就是赚了。因为按土地价倒推,未来地王楼盘的售价只会更高。由此也可推出购房者的心理:现在不去抢地王旁边的房子,难道要等到地王开盘后,房价涨上去再买?”一家大型房企市场部人士说。

  记者了解到,上述现象的发生不止是南京。合肥、上海等城市,在今年拍出地王旁边的楼盘,都出现了类似一房难求,销售异常火爆的现象。

  一家大型房企市场部人士告诉记者,如果没有地王,房子未必会卖这么好。

  “因为很多购房者之前都认为今年价格涨得太快了,但土地价格一拍出来,购房者的预期很快被转过来。面粉价比面包贵,如果再不买房,将来价格肯定会涨。所以某种程度上,当市场购买已经出现疲态的时候,是预期在继续推动房产交易。”上述人士说。

  克而瑞研究员告诉记者,地方出台调控政策,未必能真正祛除楼市内火。

  “地方调控只能说是治标,治本还要从中央层面进行考虑。虽然合肥、南京、苏州先后出台调控政策,但能起到多大作用,不好说。这些城市房地产这么热,土地和楼价疯涨,是因为国内的资本短期内涌入所致。资金流无处可去,房价涨幅速度很难慢下来。”这位研究员说。

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