第一女人网
您所在的位置: 首页 > 家居餐饮理财 > 理财聚焦 > 正文 > 手机版

深圳投资客开始套现 但称市场信心远未降至2008年(1)

发表时间:2017年2月25日  来源:第一女人网
导读:深圳投资客开始套现 但称市场信心远未降至2008年!!!
深圳投资客开始套现 但称市场信心远未降至2008年

  阿祖最近卖掉了深圳坪山的一套房,套现220万,这是他在2015年中旬花230万买下的双拼房其中一套。“相当于剩下的一套是0成本,房价再跌也不怕了。”阿祖对记者说,这是有着17年炒房经验的老投资客屋哥告诉他的炒房原则,“安全第一,赚钱第二”。

  炒家后浪推前浪,前浪死在加息上。近几年新加入炒房队伍的激进新生代,最大限度利用银行贷款提高杠杆,又在本轮调控中瑟瑟发抖。他们会在本轮调控中成为炮灰吗?

   投资客纷纷套现

  阿祖炒房的资历并不深,2012年手头只有2万元,在屋哥的指导下,通过刷信用卡,向亲戚借钱,凑足了18万元,由于首付款有限,只能选择深圳最边远的坪山购房,花70多万买下一套,贷款五六十万,2015年中旬涨到150万元,屋哥要阿祖赶快卖掉,将获利套出来,赚了六七十万,加上手头的20万储蓄款,一套换两套,阿祖听闻又在坪山买了双拼房,单价1.5万元/平米,总价230万元,屋哥曾预计五年之内翻番。

  但只用了一年,该房子价格就翻番了,因为月供压力,加上调控导致市场往下走,屋哥又建议他卖掉一套,减少资金压力,等待调控后的机会。于是阿祖听话的套出了220万资金,手头剩下坪山一套,以及自住的一套小产权房,目前深圳楼市成交量虽然低迷,但还处于调整初期,只要低于市场价一二十万就能卖出去。

  手中有钱,心中不慌。“楼市调控20年,我都不怕了。”阿祖说。

  这是屋哥给他的忠告,飞机不在于飞的多高,而是能否安全着陆。做老师的屋哥从2000年开始炒房,经历了楼市调控的整个过程,而2008年的大起大落也让他变得更加保守。

  经过2009年第一次暴涨,从2010年迎来调控之后,深圳楼市一直波澜不惊,虽然中间有一次次反反复复的调控,但涨跌幅度都很小,除了2011年、2014年上半年有过小幅下跌,2012年、2013年,一直在2万元/平米上下徘徊,每年不超过10%的涨幅,让人觉得楼市并没有多少利可图。

  回头来看,这中间有很多次机会可以布局抄底楼市,但谁也没料到2015年会再次迎来暴涨,“3·30”新政降低二套房首付至四成,营业税免征期“5改2”后,深圳楼市开始跳跃式上涨。

  就连早就有10套房的资深投资客屋哥也不例外,他直到2015年才重新倒腾手中房产,年末,通过套现一套商品房和一套小产权房,手上有300多万元现金,又在南山区西丽龙辉云门、学子荔园、龙翔苑一共入手了3套房,总价都在300多万元,目前市场价在380-400万元,比去年高峰期430万元回落了10%左右,近期卖掉一套赚了70万元,虽然市场往下走,但他也不打算将剩余的房子套现。

  “主要是名额难找,我的房子都是首付三成买的,借别人名额卖掉后再买也要五成,杠杆不高,而且现在也不是入手的时机。”屋哥对记者说,投资炒房最大的掣肘就是找不到那么多名额,因为首先要确保安全,因此他投资从不买500万以上的房子,金额大了风险就大。

  目前,屋哥手上有7套商品房都有按揭贷款,月供6万多元,另有4套小产权房,租金可以抵去大部分有供,资金压力很小。

  “现在远没有到2008年的程度,那时市场完全没有了信心,新房价格普遍腰斩,二手房大甩卖都没人接盘,现在只要肯降价肯定能卖出去套现。”屋哥说。

  现金流考验

  现金流成为楼市调控中,新生代投资客的最大考验。

  央视近日曝光的一个深圳白领投资客2年用100万炒到5000万资产,他把父母名下的房子拿去做了转按揭,亲戚的指标也都借来买房,2015年反复操作了17次,2016年操作了4次,现在背负着20万月供房贷如坐针毡。

  “如果这个案例属实,那就是早年温州炒房团的操作法,风险太大了,负债率达到80%,但一般没有投资客愿意公开说有断供风险,因为容易给相关部门压力出台政策管理宽松的银行贷款。”深圳多位投资客对记者如是说,目前急于出手的,都是杠杆较高的投资客,房产较多,手头资金链非常紧张,套现减轻月供压力。

  据记者了解,目前背负月供压力较大的,大多是炒房经验不足的白领阶层,希望拥有两套房产,但首付款又不足,均通过借贷或从银行做转按揭,2016年上半年之前入手的房子,目前并未跌破成本价,因此他们也不急于出手。

  以张先生为例,其在2014年才加入炒房队伍,卖掉龙华世纪春城60平米两房后,以200万的本金,在当年5月买入南山区栖游记88平米,总价230万,一年时间涨到500万元,通过银行转按揭,贷出七成350万元,再减去之前的70万按揭贷款,则有280万元现金,2015年6月又以700万总价买入第二套锦芦花园88平米。

  这其中的技术在于,首先要有买房名额,该离婚时就离婚,其次买二手房不买新房,然后通过做高评估价,以及贷款人的现金流,尽量做到首付两成,贷款八成,加大杠杆。

  如今,张先生的栖游记已涨到700万元,第二套涨到1300万元,如果他不卖掉又想再买第三套的话,可以继续加按揭,即700万-350万+1300万-700万=950万,再抵押贷款按揭七成,又可以贷出665万元现金来。

  不过张先生由于惧怕调控,他没有再加按揭,将负债率控制在50%以下。如今张先生手头4套房,除西安两套被套住外,深圳两套房产市值2000万元,负债800万,月供5万。他告诉记者,现金流比较充足,手头还有200万元现金做月供,加上出租收入每月有八千,三四年月供没问题,他设想等待下一波房产暴涨的时候卖掉一两套,就可以实现财务自由。

  据深圳官方数据,去年深圳投资客比例达到40%,贷款比例也超过六成,是全国房地产加杠杆最多的城市,现金流考验最大。

  现在唯一令张先生忧虑的是,他成立的一家专门炒房私募基金,面临着没米下锅。

  据张先生介绍,以基金形式组织朋友炒房是较为流行的模式,可以做到1比9的杠杆,即1000万元本金,可以拿到9000万贷款,贷款利率是10%左右,然后去投资1亿元的项目,买卖了旧楼后翻新再出售,一平米毛利达到1万元。

  但去年以来,深圳密集出台政策打击炒房,如房产证不能分证,工厂改公寓也遭到严打,基金不能再投资一线房地产等举措,令这些基金公司举步维艰。

  “未来的市场走势取决于调控政策,如果坚持两三年不放松,那大部分投资客的现金流都很危险,如果经济形势不好,一两年又放松,那基本上问题不大。”屋哥说,与过去不同的是,这一轮调控是中央统一部署,明确房子是用来住的不是炒的,因此他也无法预计调控时间,只能留足充分的现金流,不至于在调控中死亡。

【发表评论】(已有0位网友发表评)
最新资讯
女人图库
视觉冲击
头条资讯
精美欣赏